【智税观察】SMSF 借款购买房地产规则变化说明

关于我们 

从 2026 年 8 月 10 日起，SMSF 通过有限追索权借款安排（Limited Recourse Borrowing Arrangement，LRBA）购买房地产时，规则发生了一个很重要的变化：如果是新订立的 LRBA，所购买的房地产原则上需要符合“商业不动产”（Business Real Property，BRP）的定义。

这项变化很容易被概括成“SMSF 以后不能贷款买住宅了”。这样理解并不是完全错，但并不够准确。新规则真正关心的，并不是一套房在房产广告、规划用途或日常称呼里被叫作“住宅”还是“商业物业”，而是它在法律意义上是否属于 BRP。换句话说，判断的核心从房产的标签，转到了房产的实际用途。

关注微信公众号，获取最新行业动态及热点新闻~

关注Wis Australia

---

为什么会有这次变化？

按照原来的制度，超级年金基金原则上不能随意借款，但自 2007 年起，法律允许在符合特定条件的情况下使用 LRBA。简单来说，贷款人的追索权只能指向通过该安排购买的资产，而且资产需要通过合适的持有信托结构来持有。

这些年，LRBA 常见的用途有两类：一类是 SMSF 借款购买投资物业；另一类是基金购买经营场所，再按商业条件出租给成员自己的企业。新法并没有把 LRBA 整体取消，而是收紧了它在房地产购买上的适用范围。

材料说明，这次修订由《2026 年财政法律修正案（税务改革第 1 号）》引入。法案于 2026 年 6 月 26 日获得御准，并在 45 天后，也就是 2026 年 8 月 10 日开始实施。对这一天或之后新订立的安排，房地产是否属于 BRP 成为能否通过 LRBA 购买的关键。

1.  关键不在住宅还是商业，而在实际怎么用

这里最容易产生误解的地方，是“商业不动产”这个名字。它听起来很像我们平常说的 commercial property，但两者并不能直接画等号。一个物业即使处在商业分区，或者在市场上被当作商业物业出售，也不代表它一定满足 BRP 的法律定义；反过来，一个外观看起来像住宅的物业，如果它的实际使用方式符合 BRP 的要求，也并非一定被排除。

因此，新规则不能简单理解成按照房产证上的类型、规划分区或中介的分类来判断。真正要看的，是这块土地是否被“全部并且专门”用于一项或多项商业经营活动。这个要求比较严格。只要存在明显的混合用途，例如一部分用于居住、一部分用于经营，或者只有部分区域实际用于商业，就可能无法满足 BRP 的定义。

同样需要注意的是，经营该业务的人不一定非要是 SMSF 成员自己，也不一定必须是关联方。材料特别指出，物业即使出租给一个与基金没有关联的企业，只要实际用途满足条件，仍有可能属于 BRP。

2.  换贷款人并不能绕开新规则

这项限制与资金来源无关。无论贷款来自银行、非银行金融机构，还是相关方贷款，只要属于 2026 年 8 月 10 日或之后新订立、用于购买房地产的 LRBA，都要面对同样的 BRP 判断。

不过，这次修订针对的是“通过 LRBA 购买房地产”这一场景，并不是对所有可以通过 LRBA 获取的资产作同样限制。材料明确说明，其他在现行 LRBA 规定下可以购买的资产，并不因为这次房地产规则调整而一并受到影响。

3.  旧安排并不会因此被推翻

新规则是向未来适用的，所以在 2026 年 8 月 10 日之前已经存在的 LRBA，不需要因为这次改革重新安排结构，也不需要出售已经持有的物业。原来的借款可以继续按照旧规则运行。

已有 LRBA 后续进行再融资，也不会单纯因为“换了贷款”就自动落入新规则。也就是说，如果原来的 LRBA 本身是在 8 月 10 日之前订立的，之后对它进行再融资或继续维持该借款，并不会要求所持物业重新满足 BRP 条件。

3

另外，如果在 2026 年 8 月 10 日之前已经交换了具有法律约束力的购买合同，即使交割或融资发生在之后，材料所述的过渡安排仍允许该交易继续适用旧规则。这一点对于已经签约、但 settlement 尚未完成的交易尤其重要。

4.  SMSF 仍然可以用自有资金购买住宅物业

这次改革也不是说 SMSF 从此不能持有住宅房地产。基金如果有足够的现有资金，仍然可以直接购买住宅物业。被收紧的是“通过一个新的 LRBA 借款去买”的方式。

所以，更准确的理解应该是：从 2026 年 8 月 10 日起，SMSF 如果要通过新的 LRBA 借款购买房地产，所购物业需要满足 BRP 的要求；如果不借款，而是使用基金现有资产购买住宅物业，这次修订本身并没有禁止。

怎么理解这项规则最合适

从实际判断角度看，最重要的一点就是不要只看物业叫什么。商业分区、商业物业的市场称呼，甚至房屋本身的外观，都不是最终答案。决定一项房地产能否符合 BRP 的，仍然是土地的真实使用情况，以及这种使用是否能够满足“全部并且专门用于商业经营”的要求。

因此，有些看起来很典型的商业物业，最终未必符合 BRP；而某些通常会被归为住宅的物业，在特殊的实际使用情况下，也可能满足要求。对 SMSF 来说，这次变化真正提高的，是交易前对物业实际用途和法律性质进行确认的重要性。

免责声明

本文基于截至发布日的公开资料整理，仅用于提供一般性政策与合规信息。文章所述内容为对政策的专业性解读，不构成正式的法律、会计或商业建议，也不应作为任何申报、架构设置或交易决策的唯一依据。如需就具体情况进行一对一的专业评估，请随时与您的对接合伙人联系。

责任仅限于根据职业标准立法批准的方案 (Liability Limited by a scheme approved under Professional Standards Legislation)