【智盟聚焦】澳洲外国人士住宅购房指南: 2025-26年度最新政策与费用详解

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自2025年7月1日起，澳洲对外国人在住宅房地产投资的相关政策与费用进行了年度更新。如果您是计划在澳洲购置房产的非居民，这份指南将为您提供全面的信息，助您合理规划投资。

明确您的“外国人士”身份

澳洲法律对“外国人士”的定义非常复杂，不仅包括个人，也涵盖了公司、信托等实体。在开始任何购房计划前，首先需要确认自己是否属于此范畴。

一般来说，如果您不是以下任一身份，则可能被视为“外国人士”:

注意：即便您是永久居民，若不常居澳洲，或公司/信托中有20%及以上外资持股，也可能被归类为“外国人士”。

购房前: 了解物业类型与审批

在澳洲，您必须在签订任何购房合同之前，向澳洲税务局(ATO)申请审批。未经批准购买房产将面临严重处罚。

您可以申请购买的物业类型包括：

申请审批与豁免证书：

标准审批: 如果您计划购买特定房产，需要提交一份申请并获得“不反对通知”。
豁免证书: 如果您希望在某个州或领地寻找并购买一套符合条件的房产，可以申请豁免证书。该证书有效期为12个月，允许您在无需多次申请的情况下，对该州内符合价值上限和物业类型要求的房产进行多次出价。
开发商豁免证书: 对于购买开发商拥有的新房或近新房，如果开发商已经获得豁免证书，您的购房审批流程将大大简化，您无需单独申请。但是，若购买价值超过300万澳元，外国买家仍需自行申请审批。

外国投资相关费用详解

您的投资申请费通常根据物业价值和类型而定，且每年7月1日更新。

购房审批申请费: 费用与物业价值挂钩，价值越高，费用越高。新房和空地的申请费用低于同等价值的二手房。例如，一栋价值200万澳元或以下的新房，申请费为$30,300；而同等价值的二手房，申请费则高达90,900。如果涉及共同持有人，费用将按份共有的持有比例计算。

购房后的义务与年度申报

购房交易完成后，您的义务并未结束。作为房产持有者，您还需继续履行以下义务：

空置费特别说明

什么是空置年: 空置年是自物业“可入住日”起算的连续12个月。例如，如果您的公寓在10月5日交收，那么您的空置年将从每年的10月5日开始。
何时申报: 您必须在每个空置年结束后的30天内提交申报。
如何定义“有人居住”: 物业在一年中至少有183天被以下任一方式占用，即被认为“有人居住”: 业主或其亲属自住，或以至少30天为一个租期的合同出租。需注意短期租赁(租期少于30天)的物业不被视为有人居住，需缴纳空置费。
共同产权: 联名共有(Joint Tenants)的房产只需提交一份空置申报；按份共有(Tenants in Common)的房产则每位持有人都需单独提交。
处罚: 未按时提交申报将面临处罚，即使您的物业已满足居住天数要求。
可申请空置费豁免的情况: 如果您有空置费缴费义务，但因超出您控制范围的情况(如物业损坏、进行大规模翻修、长期住院等)导致物业无法居住或未能及时申报，您可以提出申请。请注意，即使申请豁免，您仍需提交空置申报表。