【智税观察】投资澳洲房产？小心新州“海外人士附加税”陷阱
- 凯mi
- Oct 10
- 4 min read
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常年在海外居住或通过具有某些豁免条款的信托持有房产，就能避开附加土地税？近期的仲裁裁决表明，事情远比想象复杂。以下是你需要了解的关键内容。
什么是附加土地税？为什么你应该关注？
在新南威尔士州（NSW），如果你拥有住宅物业且被视为“外国人”（或不在当地居住的人），你可能需要在标准土地税的基础上缴纳附加土地税。
规则非常严格：即使你在澳大利亚居住过一段时间，只要不符合普通居住（ordinary residence）的定义，你也可能失去豁免资格。
自2025年起，NSW的附加土地税率为住宅用地未改良土地价值的5%。
所以，这并非只是针对大型地产或国际大亨。如果你本人或信托持有NSW住宅用地，这项税收与你息息相关。
最新案例：chen--“有正当理由”也无法幸免
在chen v Chief Commissioner of State Revenue (2024 decision, NSW CATAD)一案中，仲裁庭裁定，即便纳税人有缺席的理由（个人、家庭等），仍需缴纳附加税。法律考量的并非同情心而是严格遵守法规。
案件要点如下：
纳税人在截至12月31日之前的12个月内，未能达到澳大利亚的规定居住天数，从而无法维持“普通居住”身份。
纳税人试图依靠豁免条款（包括主要居所豁免）及公平性辩护，但均被驳回。法律测试标准优先于主观同情因素。
结论：即使存在个人困难或合理的缺席理由，也不能确保获得豁免。该领域的法律规定极为严苛。
信托与起草风险：来自Grima案的警示
即便个人符合规定，持有NSW住宅土地的信托也存在自身的陷进——尤其在信托契约的起草方式上。近期的Grima决裁（NSWCATAD 149)就是一个典型警钟。
风险概要如下：
在NSW，除非信托契约不可撤销地排除外国人的受益的可能（即永远不得取得信托收益或资本），所有家庭信托都将被视为“外国信托”。
Grima Trust契约中虽包含排除条款，但该条款设置了时间条件（即仅在信托持有该物业期间有效）。这意味着该条款在物业售出时可能“失效”。
仲裁庭认为，这种“时间限制”实质上构成了隐含的修订机制（“自动执行的变更”），未通过严格的“禁止修订”测试。因此，该排除条款在相关的 12 月 31 日被认定为无效，附加土地税照常征收。
Sladen警告说，许多现有的信托契约中都嵌入了这种时间条款，使它们面临以下两种风险：
住宅物业交易的附加印花税（surcharge stamp duty）
NSW现有住宅土地持有的附加土地税（surcharge land tax）
总的来说，看似安全的信托契约也未必经得起税务审查——细节决定成败。
各州附加土地税与印花税对比表
下表简要比较澳大利亚各州附加税制度，仅供参考。实际操作前请务必咨询专业顾问。
州 / 地区 | 附加印花税（住宅类） | 持续性附加土地税 |
新南威尔士州 | 对外国购买者额外收取 9% 附加费（自 2025 年 1 月 1 日起） | 外国人持有的所有住宅土地额外征收5%附加税 |
维多利亚州 | 对外国买家收取额外8%的印花税（含上市土地持有公司收购） | “非居住业主” 额外征4%土地税 |
昆士兰州 | 对外国买家收取额外 8% 的附加费（上市土地持有人收购享受 0.8% 的优惠） | 外国个人、公司及信托额外征3%土地税 |
西澳州 | 对外国购买者（包括上市土地持有者收购）额外征收7%的附加费 | 位于都市区的不动产额外征0.14%土地税 |
南澳及其他州 | 对外国购买者（包括上市土地持有者收购）额外征收7%的附加费 | 对未披露或无法识别受益人的信托征收最高2.4%附加税（不含上市或广泛持有信托） |
（以上为示意性汇总。附加税规则、税率及适用条件可能随时间变化，请务必在操作前核实最新法规。）
如果您有或计划拥有NSW住宅土地，现在应该做什么？
自我评估：梳理每个12个月内进出澳大利亚的天数——尤其是在每年的12月31日之前。
审阅信托契约：确保排除外国人的条款不可撤销、无条件且无时间限制或触发机制。
及时修正：如契约存在瑕疵，应在下一个 12 月 31 日前或签订购地合同前修订（须符合法律要求）。
保存完整文件：包括旅行记录、护照、租约及居住证明，以备税务机关查验。
提前寻求专业建议：附加税法律专业且变化频繁，早期规划可避免高额税务风险。
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