【专业解读】NSW房地产中介新规出台：违规最高罚款11万澳元，企业合规要求进一步加强
2026年10月29日，新南威尔士州公平交易局（NSW Fair Trading）发布最新公告，介绍《2026年房地产及商业代理修正法案》（Property and Stock Agents Amendment (Underquoting and Other Agent Conduct) Act 2026）及相关法规带来的重要变化。
此次改革主要针对房地产中介的销售行为、价格宣传、信息披露及违规处罚，旨在提高房产交易透明度，加强行业监管，并减少误导性销售行为。
值得关注的是，部分严重违法行为的最高法院判处罚款已提高至公司110,000澳元、个人55,000澳元，其中包括不当处理信托资金（Mishandling Trust Money）。
对于在新州开展业务的房地产中介及物业管理企业而言，及时了解法规变化、完善内部控制及履行合规义务尤为重要。
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01 新规分阶段实施，房地产中介需关注关键日期
根据 NSW Fair Trading 官方公告，此次改革将分三个阶段实施。
2026年6月29日（已生效）
提高多项房地产中介违法行为的最高处罚金额。
加强 NSW Fair Trading 的纪律处分权力。
引入有关代理协议的新监管权限。
新增冒充 NSW Fair Trading 官员的违法行为。
2026年11月17日
实施新的房产销售价格宣传及广告要求。
规范房地产代理协议及预计售价的确定方式。
加强销售定价及记录保存的合规要求：房地产中介须按照规定参考可比物业的实际成交数据，确保预计售价合理、有据可查，并妥善保存相关定价依据及调整记录。
要求中介在适用情况下及时调整预计售价。
2027年2月8日
加强房产信息披露要求：房地产中介须按照规定编制及展示《信息声明》（Statement of Information），提供待售物业的基本信息及用于支持预计售价的可比物业成交资料，并遵守相关展示、更新及记录保存要求。
加强CPD培训机构监管：实施持续专业发展（Continuing Professional Development，CPD）培训提供机构的新审批制度，要求相关培训机构符合 NSW Fair Trading 的审批及合规标准。
此次分阶段改革给予相关企业时间调整业务流程，以符合新的销售及信息披露规定。
02 销售价格与信息披露要求更加严格
本次改革的核心之一，是加强房地产中介在房产销售过程中的价格透明度及专业责任。
1. 预计售价需要合理依据
从2026年11月17日起，房地产中介在确定预计售价时，需要按照规定参考可比物业的实际成交数据。
房地产中介须严格遵守新的销售定价合规要求，确保预计售价以合理、可核实的市场交易数据为依据，并妥善保存相关证明材料及调整记录，以满足 NSW Fair Trading 的监管要求，降低违规及处罚风险。
2. 销售价格调整及广告宣传须符合规定
如果市场反馈、买家报价或其他信息表明预计售价不再合理，中介需要按照规定及时调整，并保留相应依据。
适用范围内的住宅物业销售广告，需要明确列出售价或价格区间，包括网站、社交媒体及其他电子广告。
如果线上广告价格低于中介的预计售价、拍卖流拍时的最高有效出价，或卖方仅因价格过低而拒绝的书面报价，导致广告不符合规定，中介须在1个工作日内采取合理措施更新或删除相关广告，以确保销售宣传符合法规要求。
3. 2027年起增加信息声明要求
从2027年2月8日起，符合适用条件的住宅物业销售需要编制《信息声明》（Statement of Information)，且至少保留三年。
这些措施旨在减少低报销售价格（Underquoting）等误导性行为，让买家能够获得更加准确、透明的房产交易信息。
03 违规处罚提高，最高罚款达110,000澳元
除了加强销售行为监管，此次改革还显著提高了部分房地产中介违法行为的最高处罚金额。
自2026年6月29日起，对于部分特定违法行为，最高法院判处罚款如下：
违规主体 最高罚款
公司（Corporation） $ 110,000
个人（Individual） $ 55,000
适用的违法行为包括：
未持有有效牌照从事房地产中介业务。
在房地产拍卖过程中进行虚假竞价（Dummy Bidding）。
不当处理信托资金（Mishandling Trust Money）。
此外，对于低报房产价格（Underquoting）等特定违规行为，最高法院判处罚款为110,000澳元或中介佣金的三倍，以较高者为准。
需要注意的是，不同违法行为适用的处罚标准可能不同，实际处罚取决于相关法律规定及具体情况。
此次罚款调整表明，房地产中介企业必须更加重视日常经营中的合规管理，避免因不当行为承担更高的法律及财务风险。
04 信托账户审计要求未变，但资金管理合规更加重要
对于涉及客户信托资金的房地产中介及物业管理企业，本次改革还有一项值得特别关注的变化。
此次修法并未改变现有信托账户审计（Trust Account Audit）的要求。
换言之，本次改革并未直接调整信托账户的现行审计义务、审计程序或审计要求，其重点仍然是房地产中介的销售行为及行业监管。
然而，新规已提高不当处理信托资金等特定违法行为的最高法院判处罚款：
公司：$110,000
个人：$55,000
这一变化进一步强调了妥善管理客户信托资金及遵守现有监管义务的重要性。
对于房地产中介及物业管理企业而言，保持准确的信托账户记录、规范资金收付流程、建立有效的内部控制，以及按现行规定履行审计义务，仍然是日常合规管理的重要组成部分。
虽然此次改革没有改变信托账户审计本身的要求，但更高的违规处罚意味着企业需要持续重视信托资金管理，降低潜在的合规风险。
05 信托账户审计要求未变，但资金管理合规更加重要
此次 NSW 房地产中介法规改革，进一步体现了监管机构对于行业透明度、专业行为及违规责任的重视。
除了提高罚款金额，NSW Fair Trading 也获得了更广泛的纪律处分权限，包括在适用情况下限制中介从事特定活动、要求完成额外培训及采取其他监管措施。
对于房地产中介及物业管理企业，WIS Australia 建议重点关注以下方面：
销售流程合规：检查房产广告、预计售价、代理协议及信息披露是否符合新规定。
记录保存与内部控制：确保销售价格判断依据、客户通知及相关交易记录得到妥善保存。
信托资金管理：持续遵守现有信托账户管理和审计要求，确保客户资金得到适当处理。
关注法规实施时间：根据不同阶段的生效日期，及时检查并调整相关业务流程。
随着监管力度和违规处罚的提高，规范的内部管理、可靠的财务记录及持续合规管理，对于房地产中介企业的长期经营更加重要。
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