2026年2月1日起实施的APRA新借贷规则：债务收入比（DTI）达到或超过6倍的贷款将限制在新增贷款的20%以内

Kammy
4 days ago
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2026年借贷新规倒计时：高负债收入比（DTI ≥ 6）贷款将受限，房产投资者该如何提前布局？

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自2026年2月1日起，澳大利亚审慎监管局（APRA）将推出一项重大的宏观审慎新规，旨在控制房地产市场中的高风险借贷。根据该规则，银行和其他授权存款机构（ADIs）必须限制高债务收入比（DTI）贷款——即借款人总债务达到其收入六倍或以上的贷款——使其在自住和投资领域的新增贷款中占比不超过20%。

虽然这一变化旨在维护整个金融系统的稳定性，但对于房地产投资者而言，这一转变不仅仅是一个监管新闻标题——它对借贷策略、税务规划和投资组合结构有着实际的影响。

“高DTI”对投资者意味着什么

债务收入比（DTI）简单来说就是将您的总借款额与您的税前年收入（Gross Annual Income）进行比较。由于许多房地产投资者使用负扣税（Negative Gearing）等税务有效的策略，他们的税后偿债收入看起来可能更强劲——但贷款机构是使用税前收入和总债务水平来计算DTI，而不是税后现金流。

结果是，这就可能出现一种情况：一位账面上有很强税务有效回报的投资者，从贷款机构的风险评估角度来看，仍然落入了“高DTI”类别。事实上，Propertybuyer强调，投资者——尤其是那些已有房产且借贷较高的投资者——比自住业主更有可能处于6倍收入大关之上，因此更容易受到新上限的影响。

这不是借贷上限——而是贷款机构的配额限制

重要的是，APRA的规则并不会自动降低您的理论借贷能力或改变贷款机构计算偿债能力的方式（后者是由缓冲利率和利率压力测试驱动的）。

相反，该规则影响的是一家银行相对于所有新贷款可以持有多少笔高DTI贷款。

这意味着：

银行仍然可以批准高DTI贷款，但前提是该批准必须处于其该季度20%的配额上限之内。
如果达到上限，银行可能会限制进一步的高DTI审批，提供替代的贷款结构，或推迟申请。
投资者可能需要在选择贷款机构时更加灵活，包括考虑非授权存款机构（non-ADIs，它们不受此上限约束）。
从战略上讲，这重塑了投资者获得信贷的渠道和方式，而不是设定了一个硬性的借贷天花板。

这对您的税务与会计规划意味着什么

对于投资者来说，这种影响几乎总是最好在准备贷款申请之前进行管理——通过仔细的会计和税务规划：

收入结构优化 (Income Structuring) 合理构建收入结构——包括工资与业务分配（Distributions）——可以在贷款机构评估税前收入时改善DTI结果。这不是要不惜一切代价减少税收，而是要确保贷款机构看到的收入能够支持借贷资质。
信托与实体规划 (Trust and Entity Planning) 通过信托或公司持有房产的投资者需要审查收入流向和分配如何在借贷评估中体现。结构设计不当的实体即使在税务结果上很有效，也可能扭曲DTI比率。
借款人资质强化 (Borrower Profile Strengthening) 拥有清晰、稳定且透明收入来源的借款人——包括双收入或联合申请——更有可能保持在舒适的DTI范围内，避免受到贷款机构的限制。
资产与负债审查 (Asset & Liability Review)在申请前减少非必要债务、增加资产净值并降低现有债务，可以显著改善您的DTI状况——并且在贷款机构眼中，改善您的风险状况。