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拥有投资房产能带来丰厚的财务回报，但同时增加了税务合规的复杂性。为了帮助投资房产所有者避免常见的税务错误，并充分利用可享受的税务减免机制，澳大利亚税务局（ATO）提供了一些实用建议。
无论是管理一处房产、多个房产、还是相应的投资组合，这些建议都能帮助持有投资房产的纳税人规范操作、保持合规，最大化投资回报，节省时间和资金。
1. 正确处理初期维修和资本改良
以下费用不能一次性税前抵扣：
在购买房产时已经存在的损坏的修复费用，例如更换破损的橱柜门或修理损坏的地板。这类费用应作为资本性支出在未来数年内分摊扣除，未申报的部分可以在出售房产时包括在资本利得税（CGT）的计算中。
对房产进行的资本性改良。例如，当只有部分屋顶受损时，将整个屋顶更换为更优质的材料，或进行浴室翻新。这些属于资本性改良，这些费用可以在完工后的40年内，每年按2.5%的比例作为资本性改良支出进行税前扣除。
更换费用超过300澳元的受损资产：例如更换热水系统。这些费用可在资产的有效使用年限内分期进行税前扣除。
2. 申报贷款利息
通过贷款获得的投资房产，贷款的利息可以在税前申报抵扣。
只能申报与投资房产相关的利息部分。
不能申报用于个人用途的贷款利息，例如支付学费或度假费用。投资房产的利息必须与私人用途的利息分开。有其他用途贷款的纳税人在申报利息抵扣时务必要注意这一点。
3. 申报借贷费用
1. 当为获得贷款的费用超过100澳元时，贷款的费用应分摊在5年或贷款期限内（以较短的期限为准）进行申报抵扣。
2. 如果费用在100澳元或以下，则可在发生费用的当年全额申报扣除。
借贷费用包括：贷款设立费、产权调查费、贷款文件的准备费用、抵押贷款印花税和提交抵押文件的费用。
不包括：州或领地政府对房产产权征收的印花税（该印花税包含在房产的资本利得税的成本中）。
另外需注意第一年申报的借贷费用需要按照拥有投资房产的天数进行分摊。
4. 申报购买成本
购买房产产生的费用不能申报税前抵扣。
购买房产产生的费用包括过户费和印花税（适用于澳大利亚首都特区以外的房产）。
在出售房产时，这些费用将作为资产的成本抵减出售资产获得的收益。
6. 申报业主委员会费用和支出
为投资房产支付的业主委员会管理基金的费用可在发生当年全额扣除。
当业主委员会为支付重大资本改良或资本性质的维修而筹集资金时，这些支出不能在当年全额抵扣。
当工程完成时，分摊到业主的费用申报资本工程扣除。如果向业主征收了专项费用，这些费用必须要记入特殊用途基金或一般用途储备基金。
7. 共同所有房产的费用和收入分摊
如果投资房产为共同所有，必须根据房产的法定所有权比例申报租金收入和费用。
如果属于联权共有人（joint tenants），租金收入和费用将平均分配。
如果属于分权共有人（tenants in common），租金收入和费用将按照所有权比例分配。
8. 个人使用房产的费用分摊
申报税前抵扣的费用必须直接与应税租金收入的产生相关。如果：
部分房产用于出租
或者只在部分年份出租
则必须根据出租的面积和天数分摊申报费用。
个人使用房产包括以低于市场价格租赁给家人或朋友，或保留空置。
9. 保留正确的记录
要申报投资房产的税务扣除，必须保留出租房产的收入和费用的证明。
当出售出租房产时，还需要保存资本利得税（CGT）的记录。因此，在拥有房产的整个期间以及出售后的5年期间保留所有记录。
10. 出售时正确计算资本增值
出售投资房产时，会产生资本增值或资本损失。
通常，这个增值或损失是以下两者之间的差额：
购买和改善房产的费用
房产出售的收入
请勿包含已申报扣除的金额，包括已申报的折旧和资本性支出。
在签署销售合同的年份对资本增值或损失纳税申报。资本损失可以结转至后续年份，抵减未来年度的资本增值。
结论
ATO对投资房税务申报的十大建议可以帮助纳税人有效避免常见误区，优化税务扣除，并确保合规。
如果有任何疑问或需要进一步帮助，请随时与我们联系，我们致力于为您提供专业、高效的财务方案。