租赁物业税务中的利息扣除与分摊：风险与机遇
- Star皆空
- Sep 5
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利息扣除是房地产投资者重要的税务筹划工具，但若未依照税法及现行指引妥善处理，亦可能带来合规风险。随着 2025/2026 财政年度税务合规监管力度的提升，正确分摊租赁物业利息支出并降低扣除风险，对于纳税人而言至关重要。
法律框架与主要合规问题
根据澳大利亚税法，与租赁物业相关的贷款利息通常可作为税前扣除。但该扣除须符合澳大利亚税务局（ATO）对分摊及相关凭证的严格要求。需要进行利息分摊的典型情形包括：
物业为共同持有，尤其是产权比例不均或缺乏明确书面协议的情况下；
抵押贷款中存在部分资金用于私人消费；
住宅物业在年度内部分时间自用；
物业仅在部分财政年度内出租。
ATO 明确要求，任何申报的利息支出必须能够合理归属于创收活动。如在混合用途或共同持有的情形下未能正确分摊，可能导致扣除被拒并产生罚款。
租赁物业利息分摊的实务要点
共同持有安排 是常见难点。例如，联权共有（joint tenants）视同各持有人拥有相等权益，利息扣除亦需均分；而按份共有（tenants in common）则按产权比例享有不同比例权益（如 20% 和 80%）。此类情况下，相关费用及扣除应严格依照产权比例分摊，除非另有具法律效力的协议。
示例1：
Smith 先生与 Jones 女士以按份共有形式购置一处租赁物业，分别持有 30% 与 70% 权益。在未有正式协议另行约定的情况下，Smith 先生仅可在其报税表中申报 30% 的利息扣除，而 Jones 女士则可申报 70%。
此外，若贷款部分用于私人消费，则该部分利息不得扣除。实践中，借款人往往在租赁贷款中混入私人支出，导致分摊计算复杂化。一旦贷款涉及私人用途，ATO 要求其在整个贷款存续期内均需进行分摊。
示例2：
某借款人将租赁物业抵押贷款再融资，用于购买私家车。自该日起，利息支出必须在租赁部分与私人部分之间进行分摊，私人部分的利息将不予扣除。
利息扣除的风险与机遇
风险主要包括：
因分摊方法错误导致扣除被拒；
未订立或未保存具法律效力的协议；
将租赁贷款混用于私人及创收目的但缺乏充分记录。
机遇则在于合理的融资结构设计，例如将租赁贷款与私人贷款分离，以简化分摊并确保扣除清晰；同时，妥善保存贷款资金用途及物业使用期间的完整凭证，有助于最大化可扣除金额。
结论
在租赁物业税务中，利息扣除规则复杂且受 ATO 严格监管。正确分摊利息支出，不仅是实现税收利益最大化的关键，也是降低合规风险的重要手段。纳税人及其顾问若能结合对利息扣除政策的最新理解，并严格遵循 ATO 的分摊要求，将能够在 2025/2026 财政年度更为有效地应对税务合规环境。
文章来源: Knowledge Shop & ATO 官网
