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超170万人被波及!投资房业主将成ATO重点关注对象,以弥补超10亿税收差距~

引言

澳大利亚税务局(ATO)正在严查虚报收入和支出的租凭物业业主,银行及其他金融机构将被强制要求提供2021-22 至2025-26年间,约170万租赁房地产业主的住宅投资贷款数据,以弥补在住宅投资物业中损失的超10亿的税收差距。



澳大利亚作为世界最宜居国家之一,也是不少华人移民留学的选择。也有很多人选择在澳洲买房投资。不论是租给留学生,还是租给当地人,都是一比不小的收入。但是在享受投资方带来的经济利益的同时,很多人并不了解关于这部分收入的纳税问题。

因此,对于投资房税收政策的不了解,再加之也有一些抱有侥幸心理的投资房业主的存在,直接导致ATO超10亿的税收缺口。

根据四月初,澳大利亚税务局(ATO)宣布的一项针对2021-22至2025-26财年数据匹配计划中指出,ATO将会要求银行和其他金融机构向其提供租赁房地产业主的住宅投资贷款数据。预计将会有170万业主将会被要求数据收集。

其中将会被收集的数据包括:

  • 身份信息 (姓名、地址、电话号码、出生日期等)

  • 账户详情 (账号、BSB、余额、开始和结束日期等)

  • 交易详情 (交易日期、交易金额等)

  • 房产详情 (地址等)

此外,除确认房东是否正确申报了住宅投资物业收入外,数据匹配程序还将审核重点聚焦于业主在租赁物业明细表中,如何申报租赁物业贷款利息和借贷费用扣除,以及用于产生收入的财产是否已申报净资本收益。



当然,这些信息并非由ATO直接向业主索要,而是由金融机构提供。除了大家熟知的银行外,随着时代的发展,五花八门的平台供应商不断涌现,也让许多住宅租赁房产的财务管理转移至线上。因此,越来越多的租赁物业管理平台也将成为数据的主要来源。

















接下来,我们为大家总结了一些有关投资房纳税的常见问题。


利息抵扣及重新提取贷款

投资物业贷款的利息部分通常是可抵扣的。然而,如果出于个人目的重新提取投资贷款,则该部分贷款的利息将不可抵扣。被分摊为可抵扣和不可抵扣的部分,还款通常也需要被分摊。如果重新取出的资金用于产生投资收益,那么这部分贷款的利息应该是可抵扣的。


借贷成本

您可以申请借款成本抵扣 (通常超过五年),例如申请费、抵押登记及备案费、抵押经纪人费用、抵押贷款的印花税、产权搜索费、估值费、抵押保险及贷款法律费用等。即使购买保险是获得贷款的必要条件,用于支付死亡贷款的人寿保险也是不可抵扣的。当然,如果贷款是提前偿还或重新融资,包括抵押贷款清偿费用和罚息在内的全部贷款金额通常可以抵扣。



维修或维护

维修和维护费用的抵扣,一直是税务部门密切关注的领域,因此了解相关规定非常重要。一个常见的混淆领域是维修及维护与基本工程之间的区别。虽然维修及保养费用可即时索偿,但基本工程的抵扣要分几年进行。


维修必须与出租物业造成的损耗直接相关。这通常涉及更换或更新磨损或损坏的部件,例如,更换损坏的栅栏或修复破损的马桶。以下费用不属于可扣除维修费,但属于资本开支:

  • 整个资产的更换 (例如,完整的栅栏、新的热水系统、烤箱、用玻璃墙替换淋浴帘等)

  • 改进和扩展

此外,为解决购买房产时存在的问题而进行的任何维修和维护也都是不可扣除的。


为了避免遭受ATO的处罚,您应该了解有关您的出租物业的收入和支出的正确申报方法。


如果您有任何疑问或需要帮助,建议您寻求专业的财务和税务建议。

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