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【税务小知识】避免常见误区:如何在税务季度正确处理您的租赁收入?

澳大利亚税务局分享了确保税务季度无误的关键建议。无论您是租赁物业的老手还是新手,本文为您提供了避免误区和减少税务风险的宝贵指南。

租赁收入税务报告

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拥有租赁物业并不仅仅是收租金那么简单。随着税务季节的临近,ATO发布了一系列确保您正确报告租赁收入和费用的建议。为避免常见误区,我们将深入探讨ATO的这些建议。


租赁物业

1. ATO发现的租金收入误区

即使是经验丰富的物业业主也可能犯错误! ATO助理专员 Tim Loh指出,ATO的审查显示,近90%的业主在申报中存在误区。常见问题如遗漏租金收入、不当的物业相关扣除如过度申报费用或对私人物业进行的改造等,都可能导致罚款或额外的税收。


2. 报告租金收入的正确路径

正确报告租金收入是每个业主的基本责任。除了常规的月租,还需确保短期租赁、保险赔偿和租赁保证金等都被包括。此外,重要的是记住,收入和扣除必须与业主的所有权利益相符。 租金收入报告:

  • 在租户付款的年份 - 而不是当你的代理人将其转给你时;

  • 作为收到的总额(在扣除物业经理费用和物业经理代表您支付的其他费用之前)


租赁费用

3. 扣除租赁费用的细节

费用扣除可以很复杂,但ATO为我们提供了明确的指导。根据ATO的分类,费用分为三类:不能立即扣除的、当年可以扣除的,以及分年扣除的。理解这三种分类,确保您每年都能获得最大的税收优势。


租赁费用有3个类别:

  • 不能申请扣除的费用 - 例如,个人费用,包括因您个人使用物业而产生的费用和资本性质的费用,如二手折旧资产。

  • 在发生费用的收入年度可以立即申请扣除的费用 - 例如,贷款利息、市政税、修理和维护以及成本在300澳币或以下的折旧资产。

  • 在多个收入年度可以申请扣除的费用 - 例如,资本工程、借款费用以及折旧资产的价值下降(如果满足特定条件)


利息费用

4. 关于利息费用的特别提示

利息费用是许多业主经常忽视的一个领域。 “大约80%有租金收入的纳税人为他们的贷款申请了利息扣除,这是我们看到的最大的错误。” Tim Loh 强调!


“只能为用于购买租赁物业以赚取租金收入的贷款申请利息。如果使用了原始或重新融资的投资物业贷款的任何部分来支付私人费用,例如购买新车或翻新居住的房屋,只能为与产生租金收入相关的部分申请利息扣除。”


维修改造

5. 修理、维护与改造

不是所有的物业维修费用都可以立即扣除。ATO为业主提供了清晰的指导,解释了哪些维修费用可以立即扣除,哪些需要随着时间进行。

  • 首次获得一个租赁物业并需要进行一些工作以引入租户 - 例如,修补墙上的一个洞或受损的地板 - 这些都是最初的修复。

  • 购买物业时存在的损坏、缺陷或退化的初始修复不能立即扣除,但可以在多年内作为资本工程扣除。

  • 如果您拥有租赁物业已有多年,并进行了常规的修理和维护,这些修理是立即可扣除的。

“可以立即扣除一般的修复费用,比如更换坏掉的灯泡或窗户。但是,如果拆除一个旧的浴室并安装一个新的和改造的浴室,这是一个资本改造,并随着时间的推移作为资本工程扣除。” Tim Loh 强调!


度假屋

6. 短期租赁与度假屋

对于短期租赁物业,特别是度假屋,业主需要格外小心。当物业部分时间用于私人用途,或者出于任何原因未产生收入时,费用扣除可能需要进行调整。这也将是今年ATO重点审查内容,如果存在过度申报,可能将会面临处罚。

7. ATO的高效数据匹配

为确保税务的准确性,ATO使用了先进的数据匹配技术,并在近期实施了新的住宅投资物业贷款(RIPL)和房东保险(LI)数据匹配程序。这也确保了业主正确地报告其所有收入和费用,减少了由于疏忽或错误造成的税务风险。

 

在税务时期,准确无误的申报对每个租赁物业业主都至关重要。遵循ATO的建议,不仅可以避免可能的罚款和额外税收,还可以确保您的每一分钱都得到了合理的处理。如果您有房产租赁相关的税务问题,欢迎与我们的专业税务团队联系,确保您的税务申报准确合规。



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